Чем больше я пытаюсь вникнуть в происходящее на рынке недвижимости, тем больше я понимаю, что вникать сейчас особо не во что. Лучше на этом рынке не иметь сейчас никаких денег и уж тем более сделок с недостроем. Если у вас есть лишняя квартира, которая мешает вам жить, то минимизируйте расходы на неё и забудьте о ней лет так на пять. Потом, может быть, удастся её продать по хорошей цене, но сейчас — забудьте, потому что вы получите за неё много фантиков, но не денег. Если же сдавать, то чуть радужнее, но сейчас предложение куда выше, чем спрос, а тут ещё и налогами всячески подпирают ценник снизу. Решать вам, что делать с вашим активом.
Анализируя позапрошлогодний бум на покупку всего дорого, когда рубль пошёл на манёвр и ещё не находился в своём пике, удивляюсь, как люди неосмотрительно бросились в ипотеку, считая, что это даст им возможность сохранить деньги. Увы, в некоторых случаях, не только не сохранить, но и потерять. Пресловутый закон о ДДУ (214-ФЗ) сам по себе интересный документ, который пришёл на защиту прав дольщиков, и он работал, только не в условиях кризиса. Сейчас же все будут сами за себя. Крайне не удивлюсь, если в ближайшие полгода-год появятся истории о том, что застройщик не построил и исчез, но и при этом заранее заложил долевое имущество в банке. То есть получаются дольщики с обременением. 214-ФЗ прямо говорит о возможности таких схем. Равно как прямо говорит о необязательности страхования ответственности застройщика перед дольщиками. Конечно, думается мне, что таких случаев будет не так уж и много, так как банки — это не дольщики и имеют другие связи и возможности для наведения мира во всём мире, но всё же не отрицаю развития таких сценариев, особенно в регионах нашей страны.
Недвижимости за последние лет так пять построили много, даже чересчур много, особенно это видно по разросшемуся Подмосковью в пределах малого бетонного кольца, так как застраивались не только существующие города-спутники, но и пустыри и поля, в которых проявлялись новые микрорайоны, как это, к примеру, можно увидеть в Звенигороде, если ехать со стороны Можайского шоссе. Зачем там столько недвижимости — никто точно не знает. Не знают и то, будет ли она вообще заселена хотя бы наполовину? В избытке квадратных метров нет ничего хорошего для владельцев недвижимости, так как это обостряет конкурентную борьбу среди собственников за своего покупателя.
Такая борьба в условиях стабильности приводила к росту рекламных расходов и к росту цен на недвижимость, как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. Сейчас же, рост, если и возможен, то только в рублях, да и сейчас это под очень большим вопросом, так как квадратных метров свободного и незаселённого жилья много.
Серьёзно осложнилась ситуация с теми же пресловутыми долями. Дома, которые обещали построить ещё осенью, строят и по сей день. Ну как строят? Пытаются дораспродать всё, чтобы хватило денег на подключение и госрегистрацию домов. А это не самые дешёвые процедуры.
Из-за количества вводимых новостроек также осложнилась жизнь на вторичном рынке. Зачастую лишнюю недвижимость покупали с целью инвестирования, но как показал бум прошлого года, не надо было её придерживать, а тупо выходить в кэш. Сейчас же с продажей всё достаточно не хорошо. Цены падают даже в рублях, так как клиент нынче очень придирчив и пытается торговаться на всём. Предложений на рынке сейчас очень много: выбирай на свой вкус, цвет и кошелёк. Не забывай торговаться и скинешь, если есть вся сумма налом, процентов десять-пятнадцать. Но это если вы нуждаетесь в улучшении своих жилищных условий. С точки зрения инвестиций — пустая трата денег, по крайней мере сейчас. Более того, не следует забывать о том, что теперь в собственности недвижимость должна находиться не менее пяти лет, чтобы потом продать её дороже без уплаты налогов.
На рынке аренды жилья, ситуация приблизительная такая же. Масса предложений и не очень большой спрос. Это я про эконом-недвижимость. Про элитную ничего не скажу, там свои законы ценообразования. В моём доме однушка, которая раньше стоила больше тридцати, сейчас стоит меньше двадцати пяти, а если перевести это в доллары? Вообще копеечные цены, которые были у нас в начале нулевых.
Мой прогноз на ближайшие полгода-год — всё будет ещё веселее или скучнее, кому как больше нравится. Мыльный пузырь цен будет постепенно сдуваться в рублях. Этому будет способствовать и то, что процентная ставка по кредитам увеличится. Про долларовые цены лучше молчать вообще, так как сейчас в них ценники и так минимальны за последние семнадцать лет. Сойдётся с реальным положением дел или нет — увидим в следующем году. К этой теме я обязательно вернусь. Узелок на шее собственников постепенно затягивается…